3月16日，上海學(xué)區(qū)房上了微博熱搜。

當(dāng)日，上海市教委發(fā)布了《上海市高中階段學(xué)校招生錄取改革實(shí)施辦法》(以下簡稱《實(shí)施辦法》)。根據(jù)該辦法，到2022年，上海每一所不挑生源的初中，原則上都能拿到市優(yōu)質(zhì)高中分配下來的名額，最大限度保證校校之間的平等。長期困擾上海中小學(xué)生家長的初中擇校問題，或?qū)㈦S著這一改革措施的深入推進(jìn)逐步緩解。

這不是上海學(xué)區(qū)房第一次上熱搜，2020年下半年，上海學(xué)區(qū)房曾因價格上漲引發(fā)網(wǎng)友熱議。根據(jù)克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)，2020年3月份以來，大三林板塊、張江板塊學(xué)區(qū)房聚集的區(qū)域，部分帶學(xué)區(qū)新房價格漲幅超50%。而2020年全年上海新建商品住宅成交均價為55994元/平方米，同比漲幅為2.5%。

學(xué)區(qū)房溫和降溫?

3月16日，上海市教委公布了《實(shí)施辦法》。這是2018年《上海市進(jìn)一步推進(jìn)高中階段學(xué)?？荚囌猩贫雀母锏膶?shí)施意見》的配套文件，適用于2022年起參加上海市高中階段學(xué)校招生錄取的考生?！秾?shí)施辦法》規(guī)定，從2022年起，上海市高中階段學(xué)校招生錄取工作分為自主招生錄取、名額分配綜合評價錄取和統(tǒng)一招生錄取三種類型。

值得注意的是，此次政策提出了“名額分配綜合評價錄取”制度。名額分配綜合評價錄取是上海《中考改革方案》確定的招生錄取新辦法，具體包括名額分配到區(qū)招生錄取和名額分配到校招生錄取兩類，合計占市實(shí)驗性示范性高中招生總計劃的50%-65%，與改革前相比，名額分配比例進(jìn)一步擴(kuò)大。其中，名額分配到區(qū)招生錄取，以區(qū)為單位，依據(jù)總分排序按計劃錄取;名額分配到校招生錄取，以初中學(xué)校為單位，依據(jù)總分排序按計劃錄取。

“這個政策的目的主要是讓各類初中學(xué)校的優(yōu)秀學(xué)生都有機(jī)會進(jìn)入名校(高中)讀書，對于學(xué)區(qū)房有一定沖擊，但預(yù)計影響有限。”億翰智庫總監(jiān)于小雨對《證券日報》記者表示。

“目前小學(xué)升初中的規(guī)則沒有變，購房者有實(shí)力還是會買學(xué)區(qū)房，優(yōu)質(zhì)學(xué)校的朋友圈資源是家長非?？粗氐?，初中名校的優(yōu)勢可能相對變?nèi)趿?，但相對弱可能也比普通初中要?qiáng)?？赡茉瓉沓踔忻Ｉ细咧忻５拿~是200個，現(xiàn)在是80個，普通初中可能原來是0，現(xiàn)在是1。”于小雨對《證券日報》記者補(bǔ)充說。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對《證券日報》記者表示，“按照克而瑞監(jiān)控數(shù)據(jù)，上海市熱門學(xué)區(qū)板塊今年年初的價格較去年最高點(diǎn)有所回調(diào)，此次初中升高中錄取新政的出臺，應(yīng)該會讓學(xué)區(qū)房溫和降溫。”

專家建議理性置業(yè)

學(xué)區(qū)房漲價成為2020年下半年上海樓市的熱點(diǎn)詞。據(jù)《證券日報》記者走訪了解，上海大三林區(qū)域前灘板塊諸多二手房小區(qū)、張江集團(tuán)中學(xué)對口的幾個小區(qū)等，2020年全年價格漲幅超過50%。多個小區(qū)二手房價格遠(yuǎn)超10萬元/平方米，而前灘新房均價在9萬元/平方米左右，兩者嚴(yán)重倒掛。

“現(xiàn)在核心區(qū)域的新房，分?jǐn)?shù)沒達(dá)到60分(滿分，上海新房實(shí)行打分制度)基本排在靠后的位置，搖到號的可能性較小，滿分家庭搖到號的希望較大。對于購房者而言買到新房就是賺到，學(xué)區(qū)稍微好些的二手房基本跟新房價格嚴(yán)重倒掛，價格也是天價。”一位上海本地房企內(nèi)部人士告訴《證券日報》記者。

“三林區(qū)域2020年二手房漲幅較大，部分小區(qū)如博學(xué)家園的成交價已經(jīng)從去年最低單價6萬/平方米漲至最高10萬/平方米。三林區(qū)域內(nèi)二手房去年是普漲，最低漲幅在30%，最高的翻了一番還不止。以三林這邊的都林嘉苑舉例，該小區(qū)2020年初二手房均價在5.2萬元/平方米，現(xiàn)在基本單價超過8萬元/平方米。”鏈家上海三林區(qū)域某二手房交易工作人員告訴《證券日報》記者。

嚴(yán)躍進(jìn)在接受《證券日報》記者采訪時表示：“此次上海教改工作，將優(yōu)質(zhì)高中資源以名額分配的方式進(jìn)行配置。各類學(xué)校后續(xù)都可以享受到更公平的招考機(jī)會，自然使得‘哄搶好學(xué)區(qū)’的現(xiàn)象減少，進(jìn)而促進(jìn)相關(guān)學(xué)區(qū)房的價格降溫。對于家長和購房者來說，在此類教改政策下，應(yīng)積極理解政策改革初衷即‘教育資源均衡化’的改革思路，理性擇校、理性置業(yè)變得很關(guān)鍵。”

上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《上海教改開啟，教育資源均衡利好房價穩(wěn)定》報告，對3月16日上海市教委的教改政策進(jìn)行了分析，重點(diǎn)研究了四方面內(nèi)容，即“名額分配綜合評價錄取”改革內(nèi)容、去年上海學(xué)區(qū)房存在什么風(fēng)險、教改下學(xué)區(qū)房市場如何變動、家長應(yīng)如何理性擇校和理性置業(yè)。

報告指出，此次政策提出是基于教育改革的目標(biāo)和精神出發(fā)的，側(cè)面也反映了2020年上海學(xué)區(qū)房市場的風(fēng)險和問題。而以去年學(xué)區(qū)房炒作較多的大三林板塊(包括前灘)為例，其2020年全年新建商品住宅成交均價為99359元/平方米，同比漲幅居前。報告稱學(xué)區(qū)房類似漲幅明顯偏大，若后續(xù)價格下跌，則容易對購房者產(chǎn)生各類風(fēng)險。

“中考這件事本來就是看分?jǐn)?shù)的，之前也可以跨區(qū)域報考學(xué)校(可能跨區(qū)只能報一個)，現(xiàn)在會更加公平一些，是個好的開端，原來普通初中學(xué)校的第一名，雖然是第一，但分?jǐn)?shù)還是達(dá)不到高中名校的錄取分?jǐn)?shù)，現(xiàn)在有名額了，能上高中名校了。改革后，高中名校從‘初中名校掐尖+全市掐尖’到‘各區(qū)掐尖+各初中掐尖+全市掐尖’，還是在優(yōu)中選優(yōu)。”對于上海市高中錄取新政，于小雨對《證券日報》記者表示。